Una vista di Milano, città dove il mercato immobiliare resta molto dinamico - CC Roy via Pexels

Le agevolazioni per i mutui prima casa per i giovani e gli altri cittadini che fanno parte delle categorie prioritarie possono ripartire a dicembre grazie alle modifiche introdotte dal governo al decreto Aiuti Ter, convertito in legge lo scorso 17 novembre, e resteranno attive anche nel 2023, secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio 2023.

Come funziona l'agevolazione per il mutuo e chi può ottenerla

Gli aiuti per i mutui prima casa consistono nella possibilità di ottenere una garanzia dello Stato fino all’80% del valore dell’immobile con le risorse del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa della Consap, la concessionaria di servizi assicurativi controllata dal ministero dell’Economia. Tradizionalmente la garanzia pubblica è al 50% ma nel giugno del 2021, con il decreto Sostegni-bis, il governo Draghi l’aveva portata all’80% fino alla fine del 2022.

Possono chiedere questo aiuto le categorie protette, definite come:

• coppia sposata o convivente da almeno due anni, con una persona sotto i 35 anni di età

• persone sole con figli minori conviventi

• giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni (under 36)

• affittuari delle case popolari

In tutti i casi per avere l’aiuto occorre avere un indicatore Isee inferiore ai 40mila euro.

Il finanziamento può essere garantito solo se è inferiore ai 250mila euro.

Non lo può chiedere chi è già proprietario di altri immobili abitativi (a meno che non siano abitazioni ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli). L’immobile da comprare, che deve essere quindi prima casa, non può rientrare nelle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi) e avere le caratteristiche di “lusso” indicate dal decreto 1072 del 2 agosto 1969, ad esempio le case sopra i 160 metri quadri, quelle con piscina o campo da tennis o quelle con due ascensori per scala.

Perché si erano bloccate le agevolazioni sui mutui prima casa

Gli aiuti introdotti nel 2021 erano stati molto apprezzati. Un’analisi di MutuiOnline.it segnala che la quota di mutui prima casa prima del decreto del governo Draghi rappresentava meno del 60% del totale, mentre era cresciuta grazie alle agevolazioni fino a superare il 75,5% nel secondo trimestre di quest’anno. Poi qualcosa si era interrotto: le agevolazioni non stavano più funzionando a causa del rialzo dei tassi di interesse della Banca centrale europea, su cui si basano i tassi usati dalle banche come riferimento per fare credito.

Il decreto del 2011 prevedeva infatti che per avere l'agevolazione il mutuo non dovesse avere un tasso effettivo globale (TEG) superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) rilevato dalla Banca d’Italia sulla base dei due trimestri precedenti. Il problema è che Banca d’Italia rileva il TEGM ogni tre mesi. Un'indice costruito con queste tempistiche non è riuscito a tenere il passo con gli aumenti record dei tassi della Bce, passati tra giugno e novembre dallo 0 al 2%.

Oggi i TEG dei mutui superano facilmente la soglia TEGM e quindi non riescono a ottenere l’agevolazione. Ad esempio nell’ultima rilevazione il TEGM sui mutui a tasso fisso è al 3,20% e quello sul variabile al 2,64%. MutuiOnline spiega che la migliore offerta a tasso fisso nel “caso standard” di un giovane che ha tutti i requisiti per ottenere la garanzia pubblica oggi prevede un tasso del 3,93%.

Le nuove regole sulle agevolazioni per i mutui prima casa

Il governo Meloni ha risolto il problema introducendo un nuovo criterio: il TEG può anche essere superiore al TEGM, ma la differenza non può superare quella tra la media del tasso Interest Rate Swap (IRS) a 10 anni calcolata nel mese precedente al mese di erogazione del mutuo e la stessa media calcolata nel mese in cui il TEGM è in vigore.

Se l’IRS del mese precedente all’erogazione dovesse essere inferiore al TEGM, allora la banca è tenuta ad applicare il tasso più basso tra i due.

Includendo l’IRS (più precisamente l’Eurirs europeo) del mese precedente la nuova norma permette di avere un criterio più aggiornato sul limite massimo del tasso applicabile e le banche possono tornare a fare prestiti immobiliari con la garanzia pubblica.

La nuova regola, introdotta con l’articolo 35-bis del decreto Aiuti ter vale già dall’1 al 31 dicembre 2022. I tempi sono chiaramente ristretti. Per questo il governo ha scelto di prorogare le agevolazioni per i mutui prima casa per tutto il 2023 con la legge di Bilancio approvata dal consiglio dei ministri il 21 di novembre. Precisamente il ministero dell’Economia ha annunciato che il testo prevede la «proroga per il 2023 delle agevolazioni per acquisto prima casa per i giovani under 36» ma sembra certo che la proroga riguardi anche le altre “categorie protette”.

Per essere definitiva la proroga delle agevolazioni prima casa per il 2023 dovrà naturalmente ottenere, assieme al resto della Manovra, il via libera del Parlamento, atteso per le prossime settimane.