Imagoeconomica

Comprare casa è il sogno sempre più sfocato di molti italiani. Una missione impossibile per i giovani, soli o in coppia, e le famiglie mono-genitoriali composte da un solo adulto con figli. Negli ultimi anni l’inflazione ha eroso il reddito disponibile, che tre famiglie su cinque considerano “inadeguato” o “appena sufficiente” a far fronte alle proprie necessità, comprese quelle abitative. In questo scenario, aumentano le difficoltà di acquisto e molti sono costretti a scegliere come piano “B” l’affitto, con un conseguente aumento dei canoni vista l’elevata domanda. Un circolo vizioso in un sistema come quello italiano molto “ingessato” anche quando si tratta di immobili.

Si tratta di un quadro desolante quello che emerge dal diciassettesimo Rapporto sull’Abitare 2024 realizzato da Nomisma con il supporto di CRIF e Confindustria. «Per un crescente numero di italiani l’acquisto di un’abitazione rischia di rivelarsi un sogno difficile da realizzare - ha sottolineato Luca Dondi, ex amministratore delegato di Nomisma e oggi supervisore scientifico del settore immobiliare -. Il calo di interesse nei confronti dell’acquisto sembra infatti riguardare soprattutto la componente di famiglie più fragili da un punto di vista economico e reddituale. In questo quadro, per molti la locazione diventa l’unica strada percorribile, in attesa che le condizioni di accesso al credito consentano di riproporre l’ambizione proprietaria oggi forzosamente accantonata». La quota di famiglie in locazione che considera l’affitto come unica soluzione possibile a fronte della mancanza di risorse per acquistare casa sale dal 56% nel 2023 al 59,3% del 2024.

Sono circa tre milioni, secondo il Rapporto, le famiglie che si dichiarano intenzionate ad acquistare un immobile nel 2025. Ma tra il dire e il fare c’è di mezzo il prezzo. Le condizioni per concretizzare la compravendita per due famiglie su tre non ci saranno. Secondo le rilevazioni di Nomisma la “domanda reale” riguarderà poco meno di un milione di famiglie (980mila per l’esattezza). Un numero elevato se confrontato con le 700mila compravendite portate a termine quest’anno.

Sono un milione invece le famiglie intenzionate a prendere una casa in affitto ma anche in questo caso non tutte riusciranno a farlo. Il rapporto Nomisma segnala come la quota di famiglie che hanno fatto ricorso alla locazione, stipulando un nuovo contratto per un periodo superiore a sei mesi, sia scesa dal 5% nel 2023 al 3,3% nel 2024, posizionandosi al di sotto dei livelli precedenti alla pandemia. Anche in prospettiva la domanda risulta in calo. L’indagine conferma la presenza di due diversi e distinti orientamenti: una famiglia su quattro considera l’affitto una scelta motivata da esigenze familiari e lavorative, la stragrande maggioranza però lo considera una soluzione temporanea oppure obbligata.

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La disponibilità di case in affitto è scarsa: i rischi elevati di morosità e le logiche di mercato hanno progressivamente indotto le famiglie-proprietarie a una minore propensione alla locazione tradizionale: solo l’11% di chi che possiede più di una casa pensa di affittarla con formule a medio termine.

«Da una domanda potenziale di un milione di case in affitto si scende a 580mila possibili contratti questo perché da un lato i canoni sono troppo elevati dall’altro ci sono molti appartamenti inadeguati perché in cattive condizioni, di dimensioni non adatte o in zone poco richieste, che restano sfitti. Nel 2024 si registra un calo dei nuovi contratti del 2-3%» ha evidenziato Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio immobiliare Nomisma.

Il problema in Italia è l’immobilità dovuta al fatto che non tutti possono accedere al mercato e che ci sono esigenze abitative molto diverse rispetto al passato. «Oggi chi vuole cambiare casa si trova di fronte ad un’offerta che non risponde alle richiesta. In particolare sono in sofferenza i single, giovani, adulti o anziani, ma anche le famiglie tradizionali come quelle che abbiamo chiamato “sandwich” perché devono accudire sia i figli che i genitori anziani. Si assiste inoltre ad un aumento esponenziale delle famiglie mono-genitoriali con un solo reddito. Ancora più esclusi i giovani, da soli o in coppia, che spesso si “autoescludono” dal mercato perché sanno di non potervi accedere perché non hanno la solidità lavorativa o familiare, vale a dire l’aiuto dei genitori. Le banche infatti, dopo la crisi dei mutui subprime hanno mantenuto criteri molto rigidi, rendendo di fatto impossibile agli under 36 comprare casa».

Per quanto riguarda il capitolo mutuo, risulta in diminuzione la percentuale di famiglie che vi fanno ricorso: sebbene tale percentuale rimanga ancora molto elevata, passa dal 77,9% del 2023 al 75,6% del 2024.

Nel primo trimestre 2024, oltre all’attesa flessione del numero di compravendite con mutuo (-15,1%), si è assistito per la prima volta dopo alcuni anni anche ad una lieve diminuzione degli acquisti non sostenuti da credito (-2,9%). Nel secondo trimestre però c’è stata un’inversione di tendenza. In termine di importi, il volume erogato per il finanziamento di nuovi mutui nel 2023 si era assestato intorno ai 41 miliardi di euro, con una flessione annua del 25,4%. Il primo semestre 2024, con 19,8 miliardi di euro, vede una forte attenuazione del calo. Il Rapporto fornisce infine il dato sulle famiglie in difficoltà con il pagamento delle rate. Sono appena il 4,3% contro il 6% del 2023 e il 7,5% del 2022. A dimostrazione della tradizionale prudenza degli italiani quando si tratta di indebitarsi.