Francesco Burrelli, presidente di Anaci - Archivio

Continuano a mancare norme chiare e specifiche sulla possibilità di convocare in assoluta sicurezza le assemblee condominiali. Lo fa notare Francesco Burrelli, presidente di Anaci (Associazioni Nazionale degli Amministratori Condominiali e Immobiliari). Le assemblee condominiali, infatti, sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere. Una semplice indicazione per gli amministratori di condominio non basta a modificare l’articolo 66 del Dispositivo di attuazione del Codice civile. Intanto, lo scorso 17 maggio, spiega sempre Burrelli, «è stato emanato il Dpcm con il quale si stabilisce che le disposizioni del decreto stesso si applicano dal 18 maggio al 15 giugno 2020, fatti salvi i diversi termini di durata delle singole misure previste nel decreto medesimo, nessuna delle quali interessa però l’argomento delle assemblee di condominio». Ad esso si aggiungono le deliberazioni dei presidenti di Regione che possono normare in modo diverso, come nel caso della delibera di Giunta regionale del 13 giugno del Piemonte che vieta gli assembramenti sino al 14 luglio.

In questo quadro gli amministratori restano sospesi tra la volontà di convocare le assemblee e la possibilità concreta di farlo, con tutte le responsabilità conseguenti per un possibile pericolo di contagio, se, per negligenza – e non necessariamente dell’amministratore - dovesse sfuggire qualche attenzione, distanza o obbligo. Un problema, questo, che investe un segmento notevole della popolazione, considerando che i condomìni in Italia sono circa 1.200.000 e al loro interno vivono circa 42 milioni di persone, mentre tra spese ordinarie e straordinarie si movimentano ogni anno oltre 100 miliardi di euro, oltre qualche punto di Pil.

Nelle assemblee in presenza, al chiuso o all’aperto, sulla base delle linee guida recepite da Anaci, è necessario il rispetto della distanza minima interpersonale di almeno un metro, da fermi e in movimento, unitamente allo spazio ampio ed aerato. Per ogni fila di seduta dei partecipanti occorre garantire un corridoio di larghezza un metro. Ciò significa che ai lati tra una persona e l’altra occorre un metro di distanza. Davanti e dietro, tra persona e persona, devono poi esserci due metri, per garantire il rispetto della distanza interpersonale da chi attraversa il corridoio libero. In definitiva la superficie da garantire per ogni singola persona deve essere non meno di 4/5 metri quadrati. A titolo esemplificativo, dice Burrelli, per 30 partecipanti occorreranno almeno 120-150 metri quadrati. Deriva da questo quadro l'incertezza sullo svolgimento delle assemblee. «L’amministratore - spiega Burrelli - deve scegliere attentamente il luogo degli incontri in quanto potrebbe essere ritenuto responsabile di eventuali mancanze o non rispondenze dei locali alle norme previste in materia di sicurezza e di prevenzione da Covid-19».

La via delle assemblee in videoconferenza poi è percorribile? «Ogni avente diritto deve potersi collegare a un computer ed è necessario che ci sia collegamento e “banda” sufficiente, in grado di poter consentire ai partecipanti di parlare durante tutta l’assemblea. In mancanza di “banda”, per un certo periodo o per uno o più punti dell’Odg, l’assemblea non può deliberare - dice Burrelli -. L’assenza di norme chiare che confermino la validità delle assemblee in queste modalità ha finora imposto agli amministratori estrema cautela nell’improvvisare iniziative innovative che potrebbero esporli a ulteriori e gravi responsabilità o comunque dare vita a delibere impugnabili, con gravi costi, ora insostenibili, per gli stessi condòmini». Le legittime misure legate al distanziamento sociale e al divieto di assembramenti, rendono critica, se non impossibile, la regolare procedura di convocazione a carico dell’amministratore nonché il corretto (ma anche lecito, dal punto di vista sanitario) svolgimento delle assemblee. Per questo, «viste le incertezze e le criticità evidenziate, in periodo emergenziale, si invitano gli associati a non convocare frettolosamente e nell’immediato assemblee, se non per motivi improcrastinabili».

Eppure l’urgenza spinge. Se gli amministratori di condominio, esercitando i poteri conservativi attribuiti dalla legge, hanno potuto far fronte alla gestione condominiale ordinaria prescindendo dal passaggio assembleare, tale passaggio è tuttavia inevitabile ed indispensabile per deliberare i lavori straordinari, ove si voglia accedere ai contributi messi in campo dal governo come nel caso di eco bonus e sisma bonus al 110%, il bonus facciate. «L’introduzione di una norma avente forza di legge che esplicitamente consentisse anche al condominio di tenere assemblea in modalità on line, in modo chiaro e inequivocabile, fugherebbe ogni dubbio. Allo stesso modo, in sede di conversione del decreto Rilancio, potrebbero essere estese anche alle assemblee di condominio le opportunità garantite, con il decreto Cura Italia, alle società. Non si capisce perché avendo già emanato diversi Dpcm, circolari e provvedimenti, non si riesca o non si voglia scrivere poche righe chiare sull’assemblea in videoconferenza, sull’amministratore e sui rendiconti, passaggio che eviterebbe polemiche, impugnazioni, responsabilità», conclude il presidente di Anaci.