Tassi fissi sospesi per i mutui under 36 - Fotogramma

L'inflazione e il rialzo dei tassi di interesse spengono la fiammata dei mutui per i giovani. Il mattone si conferma un bene rifugio per gli italiani e il mercato che ha ripreso slancio dopo la stasi obbligata della pandemia. Ma il rialzo dei tassi fissi ha fatto inceppare il meccanismo che consente agli under 36 di accedere a condizioni molto favorevoli per acquistare la prima casa. L’Ufficio Studi Fimaa Confcommercio ha certificato che nel 2021 sono state realizzate quasi 750mila compravendite in Italia, nuovo record dal 2008, oltre il 23,9% in più rispetto al 2019. Un entusiasmo che è proseguito nel primo quadrimestre 2022. Andamento lineare anche i prezzi con le grandi città che diventano sempre più care, in particolare Milano per l’effetto Olimpiadi.

Tornando ai mutui giovani, che in questo ultimo anno hanno trainato il mercato con un aumento del 50%, il decreto Sostegni bis del giugno 2021 aveva rispolverato la garanzia Consap già sperimentata negli anni 217-2018, con condizioni particolarmente vantaggiose. Una misura per tutti gli under 36 anni con garanzia all’80% nel caso di Isee inferiore ai 40mila euro, azzeramento delle imposte sulla compravendita e detrazione Iva per l’acquisto dal costruttore. L’obiettivo, riuscito, era consentire ai più giovani l’acquisto di una casa consentendo di finanziare l’intero prezzo dell’immobile. Negli ultimi due mesi la situazione è cambiata come conseguenza del rialzo dei tassi. Il decreto prevede che questi mutui abbiano un Taeg (il tasso d’interesse complessivo comprese le spese accessorie di istruttoria e perizia) non superiore al tetto del Tegm (il tasso medio fisso e variabile) rilevato trimestralmente dalla Banca d’Italia. Il problema è che i tassi di riferimento sono "indietro" di sei mesi prima. Per il secondo trimestre di quest’anno ad esempio, quelli dell’ultimo trimestre del 2021 prima dell’inizio della spirale inflazionistica. Questo "disallineamento" ha ridotto a zero il margine di guadagno delle banche che hanno sospeso i mutui a tasso fisso. La prima è stata Credit Agricole a metà aprile, l’ultima Intesa SanPaolo che lo ha fatto a fine maggio. «L’Irs a 20 anni è attualmente all’1,97% e ha avuto una progressione incredibile in pochi mesi – spiega Guido Bertolino dell’Osservatorio MutuiSupermarket.it, il motore di ricerca e comparazione mutui gestito da FairOne spa – A gennaio era allo 0,60%, a marzo all’1,09%, a maggio all’1,83%. Un effetto legato all’inflazione e all’imminente cambio di politica monetaria da parte della Bce che a breve aumenterà il costo del denaro».

L’Osservatorio MutuiSupermarket si basa su richieste di preventivi on-line e ha 500mila utenti al mese. «Prima dell’introduzione del Sostegni bis i giovani non compravano, dopo sono diventati gli acquirenti principali. Da marzo a maggio le richieste di simulazione sul nostro sito per i mutui giovani sono passate dal 48% al 44%, sembra una percentuale piccola ma è significativa» sottolinea Bertolino ricordando che non sempre il costo del denaro è stato così basso. Sino al 2016 i tassi fissi erano ben più elevati, attorno al 4-5%, poi sono scesi drasticamente.

Visto che le banche hanno bloccato i mutui giovani a tasso fisso l’unica alternativa resta quello variabile che per il momento non ha subito scossoni. Le ricerche sul portale per questo tipo di mutui sono passate dal 2% al 22%. Si tratta di soluzioni con rate ridotte inizialmente che diventano più consistenti con gli anni. «Non dobbiamo dimenticare che il decreto scade a fine anno e quindi chi è intenzionato a comprare casa si deve muovere, non è detto che venga rinnovato. Dopo sei mesi si può sempre procedere con una surroga per il passaggio al tasso fisso» spiega Bertolino. Proprio il mercato delle surroghe (vale a dire il trasferimento del mutuo in altra banca) è ormai esauito. Prima rappresentavano il 40-50% delle richieste fatte sul portale, a causa pandemia c’è stata una fase di fortissima deflazione con il denaro a costo zero che ha spinto molti italiani a rinegoziare il prestito. In media le ricerche per i mutui giovani sul portale riguardano importi di 150mila euro (40% delle richieste) con durata elavata, superiore nel 68% dei casi ai 25 anni.<+RIPRODUZ_RIS>