Universitari in tenda alla Sapienza, la protesta contro il caro-affitti dilaga in tutte le città - Ansa

Nel 2022 si è ridotta la possibilità di comprare una casa in una grande città per una famiglia media italiana, in particolare se formata da under 40. Non solo: con i nuovi rialzi dei tassi dei mutui nella prima metà di quest’anno e con la progressiva riduzione del reddito reale a causa dell’inflazione, la situazione è destinata a peggiorare nei prossimi mesi. A suonare l’allarme sull’emergenza casa per i giovani nuclei che sognano di vivere in un immobile di proprietà a Milano, Roma, Firenze o Bologna sono alcuni dati contenuti nel rapporto Abi-Agenzia delle Entrate sul settore per il 2022. In pratica, per quelle categorie che più di altre avrebbero l’effettiva esigenza di acquistare un’abitazione le porte del mercato immobiliare spesso restano chiuse.

Entrando nel dettaglio dell’indagine, infatti, in Italia per le famiglie giovani (il 3,7% del totale, circa un milione di famiglie) si nota una preoccupante discesa dell’indice di accessibilità (affordability index). Il parametro è il risultato di tre fattori: reddito disponibile, prezzi delle case, andamento e tassi dei mutui. Come funziona? Più l’indice è basso e minori sono le chance di comprare casa. Se per il complesso delle famiglie a fine 2022 l’affordability index è risultato del 13,6%, (-1,2% rispetto all’anno precedente, ma comunque su livelli discreti in confronto al periodo 2008-2013) per i nuclei con meno di 40 anni il tasso si è fermato al 5,4% (-1,5% nel giro di un semestre).

«A fine 2022 soltanto poco più del 50% delle famiglie giovani non proprietarie poteva accedere all’acquisto di una abitazione», si legge nel rapporto. Significa che per l’altra metà questa opzione è esclusa in partenza. Spesso tra le cause principali di questa impossibilità ci sono stipendi troppo bassi: per gli under 40 il reddito è il 67% di quello medio nazionale. In una grande città, inoltre, non si può ignorare il fattore “costo”. Nella media del periodo considerato dall’indagine (2004-2022) il prezzo della casa nelle grandi città è risultato del 141% superiore a quello medio nazionale. Ad esempio, lo scorso anno la spesa per un’abitazione nei grandi centri urbani è risultata di 3.612 euro a metro quadro, ovvero quasi il triplo del valore medio in Italia che è di 1.467 euro a metro quadro. Per non parlare di casi “sui generis”, come quello di Milano, dove il prezzo medio al metro quadro degli immobili residenziali in zone semi-centrali è arrivato a superare i 5mila euro. I prezzi sono cresciuti un po’ ovunque, ma nei capoluoghi ancora di più. Nelle prime otto città si è concentrato un quarto del valore del fatturato nazionale, con una stima che ammonta complessivamente a circa 30,5 miliardi di euro, in aumento del 5,8% rispetto al 2021.

A Milano l’incremento è stato del 12,4% e il valore medio di un’abitazione compravenduta è stato di circa 350mila euro. Al secondo posto, di gran lunga distaccata, si piazza Firenze con un valore medio di 273mila euro. Medaglia di bronzo per Roma, con 255mila euro. La media nazionale è stata di 157mila euro.La crescita dei tassi dei mutui ovviamente non aiuta le famiglie a comprare casa. Soprattutto nelle grandi città, dove l’incidenza degli acquisti con finanziamenti bancari è più alta, la salita del costo del denaro si fa sentire parecchio. Nel 2022, infatti, a livello nazionale meno di una casa su due è stata acquistata con il mutuo (48,4% contro il 51,1% del 2021) ma a Roma, per esempio, la percentuale degli immobili comprati con ricorso al mutuo è stata del 62%. La rata del mutuo, inoltre, ha un peso considerevole sulle entrate mensili di una famiglia. L’anno scorso Milano si è confermata la città con il capitale unitario più elevato: quasi 242 mila euro in media finanziati per acquistare un’abitazione (contro una media nazionale di 138 mila euro). E nelle grandi città l’alternativa dell’affitto, tra offerta in calo e prezzi dei canoni di locazione in salita, è sempre meno percorribile.