Il quartiere di Porta Nuova a Milano - Fotogramma

Da cosa è composta l’anima culturale di una città? Probabilmente, dall’alchimia nata dalle tradizioni di chi ci vive da sempre e dalla forza rigenerativa delle iniziative create da chi ci arriva. E cosa succede quando chi viene da fuori finisce con l’allontanare i residenti originari? Un fenomeno ormai noto, che si chiama gentrification. Termine inglese che deriva da gentry, “piccola nobiltà” e che chiarisce subito la questione: la “gentrificazione” è il processo per cui quartieri un tempo umili e popolari sono riqualificati e diventano preda privilegiata delle élite cittadine, escludendo gli autoctoni a colpi di rincari immobiliari. Il diritto ad abitare in uno spazio urbano diventa basato sul censo, non sull’anzianità di residenza. In Italia, se ne è parlato moltissimo recentemente a causa della regina italiana delle città “gentrificate”: Milano, l'agglomerato urbano più vitale e internazionale d’Italia. Ma allora la gentifricazione è una minaccia di declino o una conferma di sviluppo?

Partiamo dai dati specifici sul mercato immobiliare forniti ad “Avvenire” dal Centro Studi del Gruppo Tecnocasa: negli ultimi cinque anni i prezzi immobiliari del capoluogo lombardo sono aumentati del 43%, contro una media delle metropoli italiane inferiore al 10%. Case in vendita ad oltre tremila euro a metro quadro in zone periferiche, a cinquemila in zone semi-centrali: oltre i diecimila in centro. Una produzione di ricchezza, ma non di valore, come spiega Giovanni Semi, docente di Sociologia urbana all'Università di Torino, che in autunno pubblicherà per Mimesis il libro Breve manuale per una gentrificazione carina. «Una città come Milano, unico spazio urbano internazionale a livello italiano, si paragona a Parigi, New York e con queste metropoli condivide problematiche comuni, come la gentrificazione. Non ha più nulla a che spartire con Torino, Genova, vecchi epigoni del triangolo industriale italiano, ma neanche con Roma». Tutte le città che crescono economicamente, quindi le metropoli più vivaci del mondo, sono interessate da questo fenomeno. «A Milano si parla di gentrificazione almeno dagli anni 70: è una definizione che ciclicamente riemerge».

In città, secondo Tecnocasa, i prezzi elevati delle zone centrali e semicentrali hanno comportato negli anni uno spostamento degli acquisti verso le zone periferiche, motivo per cui queste ultime hanno sperimentato un rialzo dei valori. A determinare questo trend anche la ricerca di spazi esterni e metrature più ampie, caratteristiche più facili da trovare nelle zone periferiche e a prezzi più accessibili. I quartieri più rincarati sono stati San Siro (+64,7%) e San Siro Capecelatro (76,5%), dove a fare la differenza è stato l’arrivo della metropolitana lilla, anni fa. Già lo snodo della lilla ha determinato una maggiore domanda sia di acquisto sia di affitto, migliorando i collegamenti con il resto della città, in particolare con i due più importanti poli direzionali di City Life e Porta Nuova. Spiega Semi: «Porta Nuova è un caso emblematico di super-gentrificazione: la trasformazione profonda di quest’area di Milano è stata portata avanti attraverso masterplan con archistar, capitali internazionali, la zona ha visto un passaggio dal valore a metro quadro quasi triplicato in certe aree. Proprio come è successo a Canary Wharf, a Londra».

Adesso è in fase di finalizzazione la M4 a Milano, quinta linea metropolitana che collegherà la zona orientale al resto del capoluogo: e infatti, già le zone interessate di Forlanini, Lambrate e Città Studi hanno visto rincari sensibili nei costi residenziali. Proprio Città Studi e in particolare Piazzale Leonardo Da Vinci, sede del Politecnico di Milano, è stata il luogo delle occupazioni di protesta durate mesi da parte degli studenti contro il caro-affitti. In effetti, anche i dati testimoniano come gli incrementi delle locazioni più costose in Italia siano stati registrati proprio a Milano: nell’ultimo anno +6,4% per i monolocali, +6,8% per i bilocali e +6,5% per i trilocali. Secondo Tecnocasa, la motivazione è una domanda elevata, spinta anche da chi non riesce ad acquistare, e un’offerta in diminuzione. Cresce, infatti, la preferenza per gli affitti turistici che, oltre a garantire rendimenti superiori all’affitto residenziale, offrono una maggiore certezza di rientrare in possesso dell’immobile.

Nuove linee metro, offerta universitaria di eccellenza, eventi come le Olimpiadi invernali che seguono Expo: Milano è diventata più ricca e attrattiva. Se la città migliora, non è coerente che i prezzi dei suoi immobili crescano? Basti pensare che le iniziative di rigenerazione urbana di cui Milano è stata protagonista hanno portato un incremento del valore aggiunto immobiliare di oltre il 15%. « Attraverso questi processi di upgrade dei servizi - spiega Semi - espelliamo i ceti cittadini più vulnerabili. Milano è tutta gentrificata: le viene iniettata continuamente troppa ricchezza. Quindi, da un lato, molta gente sta bene e il reddito medio milanese è il più alto d’Italia. Ma, dall’altro lato, la crisi abitativa costante e l’espulsione dei cittadini originari testimoniano che non solo a Porta Nuova ma ovunque in città si vive un processo di gentrificazione».

Un fenomeno che colpisce in particolare i giovani, spesso in trasferta per studiare nelle grandi università, strozzati da affitti sempre più alti. Nonostante la stretta sui mutui, i prezzi delle abitazioni continuano a salire. A guidare la crescita è Bologna (+5,5%), seguita da Bari (+3,0%) e da Milano (+2,5%). La città dell’università più antica del mondo è quella dove i rincari abitativi e la consuetudine degli affitti brevi sono sempre più evidenti. E in Italia il mercato della locazione continua ad accelerare. Le istituzioni locali e nazionali promettono di intervenire sul fenomeno della gentrificazione, ma in realtà « nessuno vuole frenarla: qualsiasi sindaco cerca di attrarre i capitali internazionali, sviluppare le infrastrutture, far crescere la città. Molti addirittura pensano: ‘Cos’ha di male?’ Ecco, questa nuova ricchezza non si redistribuisce. Chi ha un reddito bloccato, come i lavoratori dipendenti, ha visto l’affitto crescere molto più del suo stipendio e quindi ha bruciato ricchezza».

In conclusione, non esiste differenza tra la super-gentrificazione e la gentrificatione “tradizionale”: entrambe sottraggono valore culturale urbano, limitando la presenza dei residenti autoctoni, in funzione di una maggiore ricchezza economica. Eppure la ricchezza è uno stimolo di sviluppo necessario per le metropoli. Come si supera questo conflitto? «Se pensiamo alla turistificazione come una forma di gentrificazione, questa ormai riguarda tutte le città d’arte italiane ragiona Semi -. D’altro canto, se le piattaforme digitali hanno innestato nuove forme di turismo ed effetti immobiliari chiarissimi, bisogna disincentivare questa speculazione privata».

«Nel 2023 in Italia è letteralmente scandaloso che l’imposta sul valore degli affitti sia la cedolare secca, al 21%, mentre l’imposta sul lavoro si aggira intorno al 40%. Bisognerebbe invertire i dati: se sottrai valore con la rendita devi essere tassato. Quindi prima è necessario intervenire in termini di politiche fiscali a livello nazionale, e nel frattempo lavorare a livello locale in termini di supporto agli affitti e alle politiche abitative. Si tratta di un’azione sistemica», conclude l’esperto. Complessa, ma necessaria: bisogna cominciare ad affrontare il problema, prima di trovarci davanti a conflitti sociali nel cuore delle nostre città, figli dell’indifferenza politica verso la tutela dei diritti abitativi dei cittadini residenti nel Belpaese.