I tassi dei mutui per l'acquisto di una casa sono sempre più alti - IMAGOECONOMICA

Le polemiche sui prezzi incredibili raggiunti dalle case in città come Milano rischiano di nascondere una realtà più complicata: per il mercato immobiliare è iniziato un periodo difficile. Occorre riprendersi dalla sbornia dei tassi a zero, che ha reso accessibili prezzi al metro quadro diventati insostenibili ora che il denaro torna ad essere costoso. Il tasso annuo effettivo globale sui nuovi mutui, calcola la Banca d’Italia nella sua ultima rilevazione sullo stato del credito, a febbraio ha raggiunto il 4,12%, tornando sopra il 4% per la prima volta dall’ottobre del 2012. A febbraio 2022 era all’1,85%: nel giro di un anno è più che raddoppiato.

Concretamente, significa che chi vuole un mutuo “classico” – un prestito da 140mila euro per 25 anni con l’obiettivo di comprare una casa da 200mila euro – un anno fa in banca si vedeva proporre rate da 666 euro al mese, mentre oggi ne dovrebbe spendere 855. «I tassi sono aumentati, i redditi no e com’è noto le banche non concedono il mutuo se la rata supera un terzo del reddito – conferma Guido Bertolino di MutuiSupermarket –. Quindi la stessa persona con lo stesso reddito oggi può permettersi un mutuo di circa il 27% in meno rispetto a un anno fa…».

In questa situazione o i prezzi scendono o il mercato si ferma. «La domanda di mutui non sta tirando per niente. Nei primi due mesi del 2023 siamo sotto del 20-25% rispetto a un anno fa. Le banche ora stanno iniziando le “promozioni di primavera” per centrare i budget» continua e Bertolino. Le stime di MutuiSupermarket dicono che l’Euribor, riferimento per i prestiti a tasso variabile, potrebbe salire ancora fino a circa il 3,6% a settembre, per poi iniziare una discesa graduale che lo riporterà verso il 3% nella primavera del 2024.

Sui prezzi degli immobili, invece, non si sbilancia. Calcolano però gli economisti della Banca centrale europea che quando si esce da una lunga fase di tassi di interesse bassi, a un aumento dei tassi di interesse dell’1% corrisponde una discesa dei valori immobiliari compresa tra il 9% e il 15% nell’arco di due anni.

È naturale che alla Bce stiano approfondendo la questione: per combattere l’inflazione tra luglio 2022 e marzo 2023 hanno aumentato i tassi di riferimento dallo 0 al 3,50%. È stata la stretta più brusca di sempre e potrebbe non essere ancora finita. Ma conviene capire fin dove ci si può spingere: il settore dei grandi fondi immobiliari che investono sugli uffici, indebitato per oltre 1.500 miliardi di euro, sta già mostrando crepe preoccupanti.

«Anche se le evidenze numeriche ancora non lo certificano, per l’immobiliare sembra prospettarsi, ancorché per ragioni prevalentemente esogene, la temporanea chiusura di una fase straordinaria che ha portato il settore a raggiungere livelli straordinari» anticipava qualche mese fa Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, presentando l’ultima edizione dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022. Uno studio che prevedeva l’inizio di una fase di arretramento del mercato e indicava un «cambiamento di contesto» sul fronte dei prezzi.

Le indagini che la Banca d’Italia porta avanti ascoltando gli agenti immobiliari confermano che il clima sta cambiando. L’ultima, riferita alla fine del 2022, rivela che per la prima volta dal 2021 tornano a prevalere le aspettative di prezzi in calo, mentre diminuiscono gli incarichi di vendere appartamenti, il più delle volte perché il prezzo richiesto è troppo alto rispetto a quello che chi cerca casa è disposto a pagare.

Mentre è salita al 28,2%, il massimo dalla fine del 2015, la quota di agenti che segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei potenziali acquirenti. Il 2023 si apre quindi anche con questa incognita. Per adesso, calcola l’Istat, l’anno si apre con un “effetto trascinamento” dei prezzi immobiliari nullo, dopo un 2022 in cui il costo del mattone è aumentato in media del 3,8%, con un +6,1% per il nuovo e un +3,4% per le abitazioni esistenti.