«A un primo trimestre d’anno in cui secondo i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate le compravendite sono state deficitarie (-15,5%) ne è seguito un secondo più negativo. L’anno si chiuderà con un calo complessivo di circa il 18%, passando da 603mila a 494mila compravendite secondo le proiezioni dello scenario più positivo (base) previsto da Nomisma. Il consuntivo può però oscillare tra 471mila (-22%) e 518mila transazioni (-14,1%) a seconda che si consideri lo scenario avverso (“hard”) o quello più favorevole (“soft”)». È quanto si legge nel II Osservatorio sul mercato immobiliare – Luglio 2020 Nomisma presentato oggi in diretta streaming e che ha analizza il mercato immobiliare delle città di Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Per l’Istituto bolognese, le tendenze negative si manifesteranno anche nella prima parte del 2021, seppur con un’entità «decisamente più contenuta rispetto a quella registrata nell’anno in corso». Alla luce della situazione venutasi a creare con la pandemia Covid-19, Nomisma, come già in occasione del I Osservatorio, ha delineato tre diversi scenari di evoluzione del contesto macroeconomico e, conseguentemente, del mercato immobiliare italiano: “base”, “soft” e “hard”.

Compravendite: nel 2020 sotto le 500 mila unità
Le compravendite per il mercato immobiliare residenziale – nello scenario che oggi appare più probabile (“Base”) – dovrebbero attestarsi al di sotto delle 500mila unità, passando dalle 603mila transazioni del 2019 alle 494mila del 2020 (-18%). Tale risultato può oscillare tra 471mila (-22%) e 518mila compravendite (-14,1%), a seconda che si consideri lo scenario più avverso o lo scenario più favorevole. Per il 2021 si ipotizza il permanere di tendenze negative nella prima metà dell’anno, di entità decisamente più contenuta rispetto a quelle registrate nell’anno in corso, peraltro controbilanciate dall’evoluzione prevista nella seconda metà del 2021, tanto da determinare una sostanziale stabilità delle transazioni nello scenario “Base” (499mila compravendite, +1% rispetto al 2020). Lo scenario peggiore prevede che la ripresa della seconda parte del 2021 non sia in grado di recuperare quanto perso nel corso della prima metà dell’anno, con un risultato complessivo di 460mila transazioni concluse; quello “soft” vede invece un recupero delle transazioni già nella prima parte del 2021, portando la risalita a fine anno a quota 537 mila.

Nel 2021 il traino delle compravendite da domanda con autonomia reddituale e patrimoniale
Per Nomisma nella seconda parte di quest’anno e nel 2021 sarà la componente di domanda con autonomia reddituale e patrimoniale a trainare il mercato della compravendita; nel 2022 la crescita dovrebbe proseguire, senza tuttavia recuperare i livelli pre Covid. Pur nello scenario più favorevole si rimarrà sotto quota 600mila transazioni, mentre lo scenario “base” vede un livello di scambi nell’ordine di 521mila unità; quello “hard” prevede che ci si attesti sotto le 500mila transazioni, con una chiara difficoltà del settore a rimettersi in moto.

Prezzi: nel 2020 -2,6% segmento abitativo, -3,1% direzionale e -3,2% commerciale
Se il calo delle transazioni è un fenomeno ampiamente pronosticato, a sorprendere è l’immediatezza con cui i valori si sono allineati, quantomeno nell’orientamento, al nuovo contesto. Le dinamiche in atto portano Nomisma a prevedere una contrazione dei valori media annua per il 2020 (secondo lo scenario “base”) del -2,6% nel segmento abitativo, e del -3,1% e -3,2% rispettivamente nei settori direzionale e commerciale. Lo scenario più favorevole (“soft”) presenta per le abitazioni una contrazione per il 2020 di 2 punti percentuali, a fronte di una flessione di 4 punti percentuali nello scenario “hard”.

Milano avrà l’andamento deflattivo più contenuto tra tutti i mercati monitorati
Per l’Istituto bolognese sarà Milano ad evidenziare un andamento deflattivo più contenuto tra tutte le 13 grandi città monitorate con un ritorno a tassi di variazione positivi già a partire dal 2021 nelle ipotesi di scenario “base”. Considerando invece lo scenario più favorevole i prezzi a Milano torneranno a crescere già a partire dalla seconda metà del 2020 recuperando i cali della prima parte dell’anno, mentre nello scenario avverso i prezzi flettono per tutto il triennio di previsione. Oltre a Milano le città che presentano i cali più contenuti sono Firenze, Padova e Bologna, cui si aggiungono Venezia e Palermo limitatamente agli immobili d’impresa. I cali più accentuati sono previsti a Catania, Bari e Roma, mentre Torino e Napoli mostrano performance particolarmente negative nel segmento non residenziale. La risalita degli investimenti dei prossimi anni potrebbe – per Nomisma- scaturire da una ricomposizione del mercato a favore di categorie finora sottorappresentate. L’entità dei cambiamenti in atto impone cautela, per questo «uno scenario più credibile potrà essere tracciato solo al termine di questo anno. Fino ad allora non si potrà fare altro che sperare che una propensione spesso acritica e incondizionata all’investimento immobiliare salvaguardi il settore da un tracollo che, dai responsi dei modelli previsionali, appare inevitabile».


Settore Costruzioni. Per il 2020 una flessione tra i nove e i 16 punti percentuali
Riguardo al settore delle costruzioni, Nomisma stima che per il 2020 vi possa essere una flessione dei capitali investiti tra i nove e i 16 punti percentuali a seconda dello scenario. Elemento dirimente – per il Centro studi bolognese – risultano essere le misure d’incentivazione varate dal governo: l’Ecobonus rappresenta un provvedimento che non ha precedenti, ma «l’incognita è rappresentata dal grado di penetrazione di questa misura legato non solo al livello di adesione della domanda, ma anche alle procedure burocratiche necessarie per accedere a tali incentivi».

Investimenti corporate: brusca caduta tra i 4,8 e 8,1 miliardi i euro
Un discorso a parte riguarda gli investimenti corporate che nel 2019 hanno raggiunto la cifra record di 12,3 miliardi di euro. Nomisma prevede per il 2020 un calo significativo, che porterà il mercato ad attestarsi tra i 4,8 e 8,1 miliardi con un valore di 6,3 miliardi nello scenario “base”. Milano influirà fortemente su questo risultato; solo nel 2019 il capoluogo lombardo aveva assorbito il 40% degli investimenti corporate realizzati sul territorio italiano. Per l’Istituto bolognese «l’entità della ripresa ipotizzata per il prossimo biennio per il settore corporate dipenderà dall’intensità e dalla vivacità con cui l’economia italiana tornerà a crescere, nonché dalla percezione di rischiosità che gli operatori esteri avranno del nostro Paese».

Mutui: un 2020 fortemente deficitario per le erogazioni
Nomisma prevede per l’anno in corso un forte deficit rispetto all’erogazione dei mutui; lo scenario “base” prevede una contrazione del 18%, mentre per gli scenari estremi le percentuali sono rispettivamente – 12,6% e -26,3%. Anche il 2021 – per l’Istituto bolognese – sarà un anno negativo con una contrazione prevista in particolare per la prima parte dell’anno con un risultato – nell’ipotesi più favorevole – di -6,5% mentre nello scenario avverso è di -16,6% e in quello “base” di -11,5%. Alla base della flessione si colloca il mancato rispetto dei criteri di selezione di una quota non trascurabile della domanda potenziale.