Prima del decreto Salvacasa, è arrivato il mercato immobiliare. Nel senso che l’offerta di micro-appartamenti da 20 metri quadri (e in alcuni casi anche più piccoli) in vendita e in affitto nelle grandi città italiane c’è già. E non è marginale. Basta una semplice ricerca sui principali portali del settore per rendersene conto. A

Milano attualmente ci sono almeno 50 proposte di vendita. Per acquistare un monolocale mansardato di 20 mq commerciali (che sono superiori alla superficie effettivamente calpestabile) in via Lecco, in zona Porta Venezia, la richiesta è di 175mila euro, ovvero quasi 9mila euro al mq. Per la stessa metratura in zona corso Buenos Aires, precisamente in via Saverio Mercadante, ce ne vogliono 275mila euro, ovvero 13.750 euro al mq. Passando alle locazioni per un immobile in viale Bligny, ben collegato con l’università Bocconi, si richiedono 1.250 euro più 100 euro di spese. Per una soluzione di «circa 20mq», si legge, al terzo piano senza ascensore in via Lagrange, in zona Ticinese, si sfiorano i 1.000 euro (980 spese comprese). Incredibile se si pensa che, da un’indagine Aigab appena consegnata al sindaco Giuseppe Sala, in città ci sarebbero oltre 100mila alloggi sfitti. Ma il boom delle mini-case non è un fenomeno ristretto solo al capoluogo lombardo: da Roma a Bologna, passando per Firenze, c’è un mercato immobiliare di micro-spazi a maxi- prezzi.

A Roma 20mq al piano terra nel quartiere di Trastevere sono in vendita a 195mila euro. E per affittare un monolocale di identiche dimensioni al piano seminterrato in via Bisagno (Trieste) servono 700 euro più 100 euro di spese condominiali. A Firenze c’è un annuncio quasi comico: un immobile di 6 mq vicino alla Stazione di Santa Maria Novella a uso magazzino al piano rialzato viene proposto a 130mila euro. Adesso, con la conversione in legge del testo del decreto che deve arrivare entro il 28 luglio (ieri c’è stato il voto finale alla Camera), è verosimile ipotizzare che le proposte in vendita e in affitto di soluzioni abitative microscopiche si moltiplicheranno. Il requisito minimo per l’abitabilità scenderà da 28 mq a 20 mq per i monolocali e da 38 mq a 28 per i bilocali. Inoltre sarà semplificato il cambio di destinazione d’uso. Per cui il mini-monolocale si potrà ricavare con maggior facilità da frazionamenti di appartamenti più grandi, mansarde, seminterrati o ex negozi.

Rigenerazioni urbane al quartiere Bovisa di Milano - Francesca Petringa/Unsplash

Facciamo un esempio pratico: attualmente a Bologna un monolocale a uso ufficio in centro, in via Pietralata, in “buono stato”, viene proposto in locazione a 950 euro al mese, a cui vanno aggiunti 35 euro di spese condominiali e 1.900 euro di cauzione. Con le nuove regole, questo monolocale potenzialmente può essere trasformato in un bilocale a uso residenziale e abitabile per legge. Ovviamente, a quel punto, ne aumenterebbe il valore e anche il prezzo della locazione sarebbe destinato a lievitare. Il provvedimento sostenuto soprattutto dalla Lega di Matteo Salvini ha suscitato diverse polemiche politiche e anche alcune perplessità degli esperti del settore sugli effetti che potrebbero scatenarsi su un mercato già stressato nelle grandi città. Perché, per come è strutturato, il decreto Salvacasa rischia di incrementare ulteriormente il numero già fuori controllo di mini-case destinate agli affitti brevi per turisti nei centri storici delle città e nei quartieri ben collegati, anziché rispondere alla necessità di creare nuovi alloggi a prezzi umani per studenti e lavoratori. Del resto, con i proprietari della mini-casa lasciati liberi di scegliere esclusivamente in base alla logica della rendita immobiliare più redditizia, a essere penalizzate rischiano di essere le locazioni tradizionali. Con il risultato che per universitari e giovani lavoratori ci saranno meno soluzioni abitative. E se la domanda è alta e l’offerta resta bassa, non serve un master di economia per immaginare che i prezzi degli affitti – cresciuti a dismisura negli ultimi anni – schizzeranno ancora più su.

«Già adesso c’è una situazione fortemente squilibrata sul mercato delle locazioni, perché assistiamo a una scarsità di offerta a fronte di una domanda molto alta – spiega Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma –. A Bologna, per dire, nell’ultimo anno a fronte di una crescita dei prezzi di vendita degli immobili dell’1,5% i canoni di affitto sono aumentati dell’8% ed è un trend che va avanti a questi ritmi già da un triennio». Per evitare che anche le nuove micro-case finiscano quasi esclusivamente nel circuito degli affitti brevi per turisti, secondo Molignoni, bisognerebbe intervenire con una regolamentazione che eviti un ulteriore aumento incontrollato dei prezzi delle locazioni: «Un’idea, per esempio, potrebbe essere quella di vincolare il proprietario del monolocale ad affittare l’immobile con contratti a canone concordato ( 3+2) che prevede una cedolare secca al 10% per il locatore ». Insomma, l’unico modo per avere affitti tradizionali di piccoli appartamenti a prezzi ragionevoli per Molignoni «è aumentare l’offerta di immobili destinati alla locazione per studenti, giovani lavoratori, coppie o famiglie monocomponenti ». Se ciò non avverrà «i prezzi degli affitti non caleranno, anzi potrebbero addirittura salire».

Il centro di Roma - Arthur Yeti/Unsplash

Sul fatto che nei grandi centri urbani le nuove norme «probabilmente favoriranno la creazione di soluzioni turistiche aggiuntive a quelle già presenti sul mercato » concorda anche Marco Tilesi, ceo di Centuty 21 Italia, la branca nazionale del colosso americano delle agenzie immobiliari. Tilesi però fa anche delle distinzioni: «È probabile che nei grandi centri urbani questa tipologia di appartamenti sarà destinata a una locazione transitoria, tenendo conto che vivere in 20 metri quadri per un tempo molto lungo non è sostenibile, ma nelle zone meno centrali e nelle città più piccole queste modifiche normative, al contrario, potrebbero favorire gli studenti, dal momento che un appartamento da 25 metri quadri è probabile che venga scelto da un universitario». In generale, nel medio-lungo periodo, sulla spinta anche di leggi come il decreto Salva-casa, la maggioranza di studenti, giovani lavoratori e famiglie che vivono nelle grandi città sembra destinata ad abitare in alloggi sempre più mini. «Il processo per il quale ci stiamo abituando a vivere in case più piccole è un percorso avviato da tantissimo tempo e probabilmente non si esaurirà poiché i centri storici sono destinati ad essere densamente popolati e ad essere attrattivi nei confronti del comparto turistico – spiega Tilesi –. Chi vorrà vivere in case più grandi per una questione di rapporto costo/ beneficio è probabile che continuerà a spostarsi in zone più periferiche e più accessibili per quelle famiglie che ricercano grandi spazi». Quel forte desiderio di vivere in appartamenti più ampi – magari con un terrazzo o un giardino – che tanti nuclei avevano coltivato soprattutto nel periodo segnato dal Covid si dovuto scontrare con la realtà di prezzi degli immobili fuori portata, soprattutto nelle città metropolitane: «Molte famiglie che avevano messo in programma di trasferirsi in una casa più grande hanno dovuto fare i conti con una capacità di spesa ridotta negli ultimi anni tra l’impennata dell’inflazione, i salari incapaci di tenere il passo dei prezzi e la salita dei tassi dei mutui», osserva Molignoni di Nomisma. E il sogno di qualche metro quadro in più è stato rimesso nel cassetto.