Nelle ultime settimane nel comparto mutui sta tornando in auge il tasso variabile. Alla fine dello scorso anno il 95% dei mutui era stato stipulato a tasso fisso. Ad oggi il tasso variabile viene sottoscritto da un mutuatario su quattro. Un bel balzo in avanti e con una media di otto punti percentuale nelle ultime settimane. Sembra una contraddizione in quanto questo nuovo orientamento si sta rafforzando proprio mentre l'inflazione non arresta la sua crescita e questo timore dovrebbe indurre i richiedenti il mutuo a scegliere la sicurezza del tasso fisso. La risposta la dà l mercato.

Gli indici di riferimento Irs, sono tornati ai livelli di tre o quattro anni fa: nel caso della scadenza ventennale, dallo 0,6% di inizio anno siamo arrivati a vedere oltre il 2 per cento. E così un mutuo a tasso fisso da 140mila euro (su una casa che ne vale 220mila) con due decenni di orizzonte è passato dal costare 630 euro a rata a gennaio a poco più di 690 euro di rata. Una bella differenza per chi si sta approcciando ora all'acquisto (ovviamente, nulla cambia per chi ha già avviato i piani di rimborso) e che non sembra esser conclusa così. Molto più limitato invece l'incremento sui tassi variabili che, a parità di spread, variano parallelamente all'Euribor che sino ad oggi si è mosso poco. Ne consegue che un variabile a dicembre costava lo 0,5% mentre ora non supera lo 0,8%. Lo spread tra fisso e variabile in pochi mesi da 40 basis point in più per il tasso fisso a 145 oggi. Questo spiega perchè la domanda si sta indirizzando velocemente sul variabile. Certo, se i tassi dovessero continuare a salire chi oggi sottoscrive un mutuo a tv allo 0,8%tra qualche anno pagherà una rata superiore al 2,24% che otterrebbe oggi con un fisso. Per ora i nuovi mutuatari anno deciso di focalizzarsi sulle dinamiche di breve termine. Uno spread di 150 bp a svantaggio del fisso significa che chi sceglie il variabile è come se accumulasse un vantaggio di 6 rialzi dei tassi da 25 bp. E' questo il suo tesoretto di vantaggio all'inizio. Perchè gli Euribor a 1 e 3 mesi che vengono utilizzati sui mutui si muovono in corrispondenza di un rialzo dei tassi deciso dalla BCE.

Mentre gli Eurirs, in presenza di un'inflazione galoppante sono subito decollati trascinando il tasso fisso, gli Euribor sono invece rimasti piatti. Tirando le somme chi oggi sceglie il fisso si garantisce , sborsando il corrispondente di 6 rialzi dei tassi della BCE dal fatto che la BCE stessa non proceda ad alzare il costo del denaro più di sei volte. E' lampante che questa assicurazione non sono disposti a pagarla tutti come si evince dallo spostamento della domanda verso il variabile. Il 25% accetta il rischio che prima o poi la situazione si normalizzi o che il rialzo dei tassi non raggiunga livelli allarmanti. Vista l'incertezza dettata dalla guerra e dai suoi esiti imprevedibili, sia sul fronte della stagnazione economica che della corsa inflattiva, una soluzione che sale nell'agenda dei possibili mutuatari è quella del tasso variabile con cap, ovvero un mutuo a tasso variabile che preveda contrattualmente un tasso di interesse massimo che non può essere superato. In questo modo, il mutuatario ha la garanzia di una rata massima certa. Ovviamente tanto più è bassa la soglia del "tetto" al tasso, tanto più il mutuo risulta tutelante dai futuri aumenti dei tassi per il mutuatario.

*responsabile commerciale, area Corporate