Da un lato il calo a doppia cifra della compravendita di immobili (-11,1%, evidenzia l’Istat), dovuto all’impennata dei tassi di interesse dei mutui, dall’altro, in parallelo, l’aumento delle persone “costrette” dalla propria condizione economica a restare in affitto: il 42% dei locatari, sottolinea il Crif, è in affitto proprio perché non può comprare casa. Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finanziare l'acquisto di un immobile, dunque, hanno fatto spostare nel 2023 il 7,3% della domanda dall'acquisto all'affitto. Le spese da sostenere, evidenzia l’Osservatorio Affitti condotto da Nomisma per conto di Crif, sono un elemento ostativo all’acquisto soprattutto per famiglie monogenitoriali, pensionati e liberi professionisti.

La perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi applicati dalle banche hanno di fatto messo fuori gioco una quota considerevole della domanda potenziale di acquisto di abitazioni, con conseguenze rilevanti sui mutui erogati e sul numero di compravendite. L’acquisto dell’abitazione è così uscito progressivamente dai programmi delle famiglie tanto che, nel 2023, le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finanziare l’acquisto di una casa hanno fatto spostare il 7,3% della domanda dall’acquisto all’affitto, accentuando la pressione sul comparto.

Alcune caratteristiche sociodemografiche rendono più diffuso il ricorso alla locazione: è il caso del numero di componenti del nucleo familiare: il 30% delle famiglie più numerose (5 o più) vive in un’abitazione in affitto. All’opposto, le famiglie monocomponente riscontrano difficoltà nell’acquisto di un’abitazione – probabilmente a causa della mancanza di risorse economiche, rivolgendosi così in misura maggiore al mercato della locazione. Anche la composizione familiare e l’età risultano determinanti nel rivolgersi al mercato della locazione. Infatti, le famiglie monogenitoriali con almeno un figlio minore nel 30% circa dei casi vive in affitto, così come un terzo circa delle persone sole con meno di 65 anni vive in case non di proprietà. Ciò è destinato ad acuirsi dal momento che – secondo le più recenti previsioni Istat sulle famiglie – nel 2040, quasi il 39% delle famiglie sarebbe costituito da persone che vivono da sole in particolar modo nelle fasce di età più elevate (aumento di 1,2 milioni di donne sole e di oltre 600 mila uomini soli).

Guardando ai locatori, invece, vi è una maggiore propensione alla locazione per chi possiede più di un'abitazione, mentre la scelta di affittare un appartamento per il 61% dei locatori è motivato dalla possibilità di integrare il reddito con una rendita, con il 51% dei proprietari di immobili che dichiara di avere abitazioni attualmente affittate. Al contrario, chi possiede un’unica abitazione tende a preferire gli affitti brevi turistici, motivando la scelta soprattutto con la mancanza di adeguate tutele nei contratti di locazione tradizionali (soprattutto in caso di morosità dell’inquilino) e per i minori vincoli insiti in questo business.

Resta un 30% di proprietari che non ha ancora messo in affitto i propri immobili ma ha intenzione di farlo a breve e un 10% di proprietari che non ha intenzione di mettere nulla in affitto a causa di esperienze negative avute in passato (38% di chi non ha intenzione di affittare l’abitazione) o per possibili future esigenze familiari (22% dei casi). Tra le ragioni a spiegazione della diffidenza di alcuni locatori c’è innanzitutto la difficoltà a trovare locatari affidabili (28% dei locatori), oppure il fatto che la normativa vigente sia a maggior tutela per gli inquilini (26% dei casi).

I locatori mostrano un forte interesse rispetto alla situazione economica, occupazionale e familiare degli affittuari, esaminando dettagli come le buste paga, la tipologia di lavoro e la composizione effettiva del nucleo familiare. A livello di garanzie viene richiesto nell’80% dei casi un deposito cauzionale, soprattutto per gli operai, e a seguire una garanzia da parte di un genitore o parente (nel 25% circa dei casi, che arriva al 48% per gli studenti).

Per quanto riguarda invece le compravendite, il mercato resta in calo. L’Istat ha rilevato che nei primi tre trimestri del 2023 il mercato immobiliare, con 656.504 convenzioni notarili di compravendita, ha fatto segnare un calo dell'11,1% rispetto allo stesso periodo del 2022. Ancora più marcato (-30,7%) il calo delle convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (224.591 da gennaio a settembre 2023). Il terzo trimestre 2023 ha comunque fatto segnare un’inversione di tendenza rispetto ai primi sei mesi dell’anno, grazie allo stop all’aumento dei tassi d’interesse.