Molte famiglie in cerca di una casa aspettavano il primo taglio dei tassi della Banca centrale europea per fare bene i conti: capire che effetti ci sarebbero stati sui mutui offerti dalle banche e, di conseguenza, definire il prezzo massimo dell’abitazione che si potevano permettere. L’attesa riduzione del costo del denaro è arrivata la scorsa settimana, quando Christine Lagarde, presidente della banca centrale, ha annunciato una riduzione di 25 punti base del tasso che la Bce applica alle banche private, sceso così dal 4,50 al 4,25%.

Le indicazioni arrivate ieri dal rapporto mensile dell’Associazione bancaria italiana sembrano però invitare a non farsi troppe illusioni: l’effetto Bce sui mutui in gran parte c’è già stato. A maggio, dicono le rilevazioni dell’Abi, il tasso medio dei nuovi mutui è sceso al 3,61%, in leggero calo rispetto al 3,67% di aprile e in forte discesa se confrontato con il 4,42% di fine 2023.

Chissà se sarà sufficiente a ridare ossigeno al mercato immobiliare italiano, oggi semi-paralizzato perché stretto tra i tassi più alti dell’ultimo decennio e i prezzi delle case che restano a livelli molto elevati. Qualche giorno fa l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la nuova edizione del suo Osservatorio del Mercato Immobiliare, il rapporto più puntuale sulle compravendite di abitazioni in Italia. I dati confermano che l’inizio dell’anno è stato molto negativo.

Gli acquisti di case sono stati 154.770, in diminuzione del 7,2% nel confronto con i primi tre mesi del 2023: non si è salvata nessuna area del Paese. Il Nord, che fa più della metà delle compravendite complessive, è andato peggio del resto d’Italia, con un calo delle vendite dell’8,5% nel Nord Ovest e del 9,3% nel Nord Est. Anche i centri più dinamici sono in difficoltà: a Milano le compravendite sono crollate del 13,2% rispetto all’anno prima, peggior dato tra le grandi città (il migliore è oil -1,8% di Bologna). Circa il 70% degli acquisti ha riguardato prime case, e quindi ha coinvolto famiglie in cerca dell’abitazione in cui vivere.

Ma per comprare casa, quando non si dispone di grandi patrimoni, è necessario ottenere un mutuo e l’aumento dei tassi ha ovviamente scoraggiato molte famiglie. La quota di acquisti di abitazioni finanziata con un mutuo ipotecario è risultata ancora inferiore al 40% nel primo trimestre (precisamente il 38,6%): le famiglie hanno ottenuto mutui per 7,2 miliardi di euro (1,5 miliardi in meno rispetto al primo trimestre dell’anno precedente), con un tasso medio del 3,98%. Numeri che arrivano dopo un 2023 in cui, secondo le rilevazioni della società di informazioni creditizie Crif, la domanda complessiva di mutui ha segnato un calo del 17,2%.

Se era ipotizzabile che l’aumento del costo complessivo dei mutui avrebbe costretto proprietari e costruttori a ridurre i prezzi per dare maggiori speranze di successo alle compravendite, ancora non è successo. L’Istat ha calcolato che i prezzi medi delle abitazioni, a differenza di quanto successo in Europa, sono rimasti stabili nell’ultimo trimestre del 2023 con un aumento dell’1,8% nel confronto con un anno fa. Si sono fatti più cari anche gli affitti, conferma l’Agenzia delle Entrate: i nuovi contratti firmati nel primo trimestre hanno visto un aumento del canone annuo complessivo del 3,5% rispetto all’anno precedente a livello nazionale (1.482 milioni, cioè 6.488 euro ad abitazione) con una crescita che sfiora il 10 % (+9,8%) nel caso di Milano, dove il canone medio annuo dei nuovi contratti di locazione è appena sotto i 13.200 euro.