I prezzi delle case hanno tenuto grazie al mercato del «nuovo»

Immobiliare. I prezzi delle case hanno tenuto grazie al mercato del «nuovo»

Cinzia Arena

Un palazzo in costruzione a Milano, in via Melchiorre Gioia

Il mercato immobiliare rimane in equilibrio anche in un anno difficile come il 2023 grazie all’ampliamento della forbice tra i prezzi delle abitazioni di nuova costruzione, sempre più richieste soprattutto nelle grandi città, e quelli delle case già esistenti, spesso in condizioni poco appetibili. Il 2023 è stato caratterizzato da una flessione consistente delle compravendite, 709mila in tutto con un 9,6% in meno rispetto al 2022. Un dato negativo in termini assoluti ma positivo però se si considera la contrazione del 17,2% delle richieste di mutuo a causa del rialzo dei tassi di interesse.

Nell’ultimo report pubblicato oggi dall’Istat, relativo al quarto trimestre dello scorso anno, l’Ipab (l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento) è stabile rispetto al trimestre precedente e in crescita dell’1,8% nei confronti dello stesso periodo del 2022, confermando il dato relativo al terzo trimestre. Una crescita trainata quasi esclusivamente dalle nuove abitazioni, i cui prezzi sono saliti in media dell’8,9% a livello nazionale, mentre l’usato si è fermato ad un misero incremento dello 0,3%. Su base congiunturale la stabilità dell’Ipab è frutto di dinamiche opposte: da una parte i prezzi delle abitazioni nuove aumentano del 3,6%, dall’altra quelli delle abitazioni esistenti diminuiscono dello 0,8%. Il numero delle compravendite rallenta, con una flessione del 3,3% ma in maniera assai più ridotta rispetto al 10,5% del trimestre estivo.

A conti fatti nel corso del 2023 si è registrato un aumento dei prezzi dell’1,3%, in sensibile flessione rispetto al 3,8% del 2022. Anche in questo caso l’aumento più sostenuto riguarda i prezzi delle abitazioni nuove (5,6%), mentre per quelli delle abitazioni esistenti la crescita risulta molto modesta (0,4%).

Rispetto al 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Ipab i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dell’8,3% in maniera complessiva, ma il prezzo di quelle nuove, che va detto sono assai meno numerose, è cresciuto del 20,6%. A Roma si registra la flessione più elevata, pari al 22,4%, imputabile principalmente alla marcata riduzione dei prezzi delle abitazioni esistenti, al secondo posto troviamo Torino con una flessione del 13,3%. Viceversa a Milano i prezzi delle abitazioni, che già dal 2020 hanno superato il livello del 2010, continuano a salire, sfiorando la percentuale record del 23,6% rispetto a 13 anni fa.

Nel quarto trimestre 2023 i prezzi delle abitazioni manifestano un aumento su base tendenziale in tutte le ripartizioni geografiche. La crescita è maggiore nel Nord-Est e nel Sud e Isole, rispettivamente del 2,4% e del 2,3%, e più contenuta nel Nord-Ovest e nel Centro con l’1,7 e 1%. A Milano ancora una volta il primato del riazo, con i prezzi che crescono del l 4,1%, su base annua, segue Torino dove la crescita si attesta sul 2%, mentre a Roma si registra un rialzo tendenziale più contenuto (1,3%).

E se i prezzi delle case sono da sempre un problema, soprattutto per i giovani, non va meglio sul fronte affitti. L’11% delle abitazioni nel nostro Paese non è utilizzato dai proprietari né immesso sul mercato. A segnanarlo un dossier dell’Osservatorio affitti 2023, condotto per conto di Crif da Nomisma in collaborazione con Confabitare. Nonostante una domanda elevata, sono state oltre 700mila le richieste di locazione stimate nel 2023, esiste una significativa discrepanza tra l’offerta disponibile e la domanda effettiva.

L’elevata quota di abitazioni inutilizzate, associata all’accresciuta dimensione del mercato degli affitti brevi, specie nelle località turistiche, rende sempre più difficile trovare soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine. Il costo dei canoni negli ultimi anni è cresciuto in maniera considerevole (2,1% nel 2023). Il 57% delle abitazioni è di proprietà e utilizzato come prima abitazione, le case destinate alla locazione sono circa il 10% dello stock immobiliare disponibile, mentre il 30% dei proprietari, in base all’analisi, non è disposta a mettere la propria casa in locazione per paura di non rientrarne in possesso o di averla danneggiata.