Una cedolare secca più salata e un codice anti-evasione. Il 2024 segna l’inizio di una nuova epoca per gli affitti brevi. Anche se le misure sono state alleggerite rispetto alle ipotesi iniziali si tratta della prima regolamentazione di un settore cresciuto sinora senza paletti. La stretta arriva dopo mesi di polemiche partite dalla protesta degli studenti in tenda a Milano, sui costi insostenibili degli affitti nelle grandi città. Negli ultimi anni sono cresciuti molto più velocemente dei prezzi delle case. Sotto accusa è finito proprio il boom degli affitti brevi (da uno a 30 giorni), che ha causato uno squilibrio dell’offerta rispetto alla domanda con le case disponibili per “il mercato tradizionale” introvabili e a prezzi folli.

Se da un lato il problema è sociale dall’altra è di natura prevalentemente economica con gli operatori tradizionali che parlano di concorrenza sleale. La liberalizzazione del sistema infatti, resa possibile dalla digitalizzazione, ha messo in difficoltà le strutture alberghiere, che si ritrovano a dover competere ad armi impari. Senza considerare gli effetti sulle città d’arte che fanno i conti con un overbooking di turisti difficile da gestire. Il primo a ribellarsi è stato il sindaco di Firenze Dario Nardella che ha deciso di vietare l’apertura di nuove attività all’interno del centro storico. A Venezia i posti letto per i turisti sono 50mila, come i residenti. Intanto anche durante le festività natalizie il settore ha datto segno di grande dinamismo con una crescita del 30% della richiesta di affitti brevi rispetto all’anno scorso.

È di poche settimane fa la notizia dell’accordo sottoscritto da Airbnb, la piattaforma più utilizzata in Italia, con l’Agenzia delle entrate per il pagamento della ritenuta del 21% non versata dagli host (i proprietari) dal 2017 al 2021. A conti fatti i 576 milioni di euro “patteggiati” sono stati un regalo fatto ai proprietari delle case che non si erano messi in regola. Le nuove norme, che hanno ottenuto il via libera definitivo insieme alla manovra, si muovono proprio nell’ottica di far emergere il sommerso. Per farlo ci si affiderà al Cin, acronimo che sta per Codice identificativo nazionale: sarà la “targa” di ogni stanza, appartamento o struttura dato in affitto ai turisti, un antidoto (si spera efficace) all’irregolarità. Dovrà essere esposto nello stabile e indicato negli annunci utilizzati per promuoverlo. Chi non lo farà rischia una sanzione da 800 fino a 8 mila euro. Solo chi affitterà in forma imprenditoriale (e non tutti come previsto in un primo momento) dovrà dotare gli appartamenti di rilevatori per la fuga di gas ed estintori. Un altro tassello dell’impianto normativo approvato all’interno del dl Anticipi a metà dicembre è il limite minimo di due notti. Misura introdotta per tutelare le strutture alberghiere e limitare il turismo mordi e fuggi. Non si potrà soggiornare solo una in tutte le città metropolitane, con l’unica eccezione per le famiglie numerose alle quali, in considerazione dei costi superiori, è concessa una deroga speciale.

La norma sulla cedolare secca è finita dentro al calderone della legge di bilancio. Prevede per chi affitta per brevi periodi un’aliquota al 26%. Un emendamento ha strappato, in zona Cesarini, uno sconto per un solo immobile che resterà al 21%. Per chi ha più di quattro appartamenti, e viene quindi considerato un professionista, resta l’obbligo di versare l’Irpef. A quantificare il fenomeno, per lo meno il suo aspetto “legale” è l’Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi che rappresenta circa 220 operatori). In Italia su 9,3 milioni di seconde case solo 640mila sono ufficialmente nel mercato degli affitti brevi (appena il 6,6%). Di queste 200mila sono gestite da aziende per conto dei proprietari. La rendita media per un appartamento è di 17mila euro con picchi di 39mila e 31mila a Roma e Milano e livelli minimi di 6mila euro per località di mare e montagna. Ma a conti fatti, esclusa la cedolare secca, utenze, Imu e commissioni ai portali l’incasso si riduce a poco più di un terzo (il 35%).

Cifre assai più contenute quelle fornite da Airbnb che stima guadagni medi di 3.500 euro e host in tre casi su quattro con un appartamento in affitto, i cui proventi servono per “integrare il bilancio familiare”. Il settore, sempre secondo l’Aigb, vale circa 11 miliardi per le prenotazioni dirette e altri 44 miliardi di indotto tra trasporti, cibo, cultura e shopping. Per l’associazione le restrizioni avranno l’effetto opposto a quello sperato: incentiveranno il sommerso e l’illegalità e faranno aumentare i prezzi anche per le locazioni classiche come avvenuto ad Amsterdam, la prima città che ha bandito gli affitti brevi e in altre metropoli europee. « Bocciamo in toto l’innalzamento della cedolare secca al 26% perché si tratta - spiega il presidente di Aigab Mario Celani Aigab - di un intervento fortemente ideologico, depressivo da un punto di vista economico e volto a scoraggiare chi ha voglia fare impresa in questo Paese. Nel complesso questo aumento è un pasticcio che complicherà la vita a chi si comporta onestamente scoraggiando ristrutturazioni e investimenti su seconde case, senza alcun impatto positivo rilevante per il fisco».